Credito di Imposta Zes: l’agenzia dice NO ai beni usati!

Novembre 27, 2023

Credito ZES: non spetta agli immobili già usati.

Il chiarimento arriva direttamente dall’Agenzia delle Entrate in risposta ad un interpello nel quale si evince che, nel caso di ampliamento e ristrutturazioni di immobili “in qualsiasi forma già utilizzati” dall’impresa richiedente le spese non sono ammissibili.


Con Risposta n 310 del 3 maggio 2023 le entrate chiariscono che il credito d’imposta ZES si applica agli immobili nuovi e non spetta se si tratta di beni già utilizzati dall’azienda. Vediamo i dettagli.

L’istante, con riguardo al credito d’imposta di cui all’articolo 5, comma 2, del decreto­ legge 20 giugno 2017, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2017, n. 123 ”credito d’imposta ZES”, riferisce di aver acquistato nel 2021, dalla curatela fallimentare di una S.r.l., tutto il compendio industriale relativo all’attività esercitata dalla fallita società. 

L’opificio industriale era già condotto dal 2015, in forza di un contratto di affitto d’azienda, dall’Istante stessa. 

La parte che compone il compendio, acquistato e adibito all’attività industriale, consta delle seguenti porzioni immobiliari:

  • 1) capannone industriale destinato ad area lavorazione a piano terra; 
  • 2) palazzina destinata a uffici e servizi (bagni e spogliatoi);   
  • 3) area pertinenziale scoperta su cui insistono una pesa a ponte e un impianto di trattamento e depurazione delle acque.    
  • «Il compendio industriale e immobiliare acquistato»  ­riferisce l’Istante  «è sito nel territorio in parte rientrante in area ZES …». 

La Società, dopo l’acquisizione del predetto compendio, ha effettuato l’acquisto di nuovi impianti e di beni strumentali che hanno comportato anche l’esecuzione di lavori edili all’interno del capannone come di seguito specificati:  

  • 1)  riparazione e impermeabilizzazione del tetto del capannone in economia (periodo luglio­ agosto 2021) con acquisto di lamiere; 
  • 2) scavi per interramento;  
  • 3) rifacimento dei piani calpestio;   
  • 4) scavi; 
  • 5) scavi per strutture per il montaggio di un nuovo impianto di abbattimento fumi;  
  • 6) scavi per rifacimento della rete elettrica

L’Istante chiede se può fruire del credito d’imposta ZES relativamente al costo sostenuto per il compendio immobiliare e per i descritti lavori edili, anche se lo stesso compendio immobiliare non possiede il requisito della  ”novità”, come  previsto dalla disciplina del credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno (articolo 1, commi 98 e seguenti della legge 28 dicembre 2015, n. 208), richiamata dall’articolo 5, comma 2, del D.L. n. 91 del 2017 in relazione agli investimenti effettuati nelle ZES e le cui disposizioni sono applicabili esclusivamente «in quanto compatibili». 

L’Agenzia delle Entrate ha affermato che il credito d’imposta ZES, si applica agli immobili nuovi come previsto dal comma 98 dell’art. 1 della L. 208/2015 

Conseguentemente, come chiarito dalla Circolare n 36/2016 l’agevolazione non spetta per gli investimenti in beni a qualunque titolo già utilizzati.

Secondo l’Agenzia, il requisito della novità deve caratterizzare anche gli immobili strumentali acquisiti o realizzati per beneficiare del predetto credito d’imposta ZES e nel caso di specie, l’acquisto del compendio immobiliare non è quindi agevolabile in quanto riferito a un compendio carente del requisito della novità.

In caso di ampliamento di beni immobili non dotati del requisito della novità, chiarisce l’agenzia, il beneficio fiscale spetta limitatamente alle spese sostenute per detto ampliamento.

In caso invece di interventi di ampliamento su beni immobili (di per sé) dotati del requisito della novità, il beneficio in questione spetta, oltre che in relazione alle spese di acquisizione dell’immobile nuovo, anche su quelle sostenute per il suo ampliamento.


Per qualsiasi chiarimento siamo a disposizione. La nostra consulenza specialistica mira a soffermarsi sulle esigenze del cliente e trasferire attraverso un incontro le motivazioni che possono portare noi e il cliente a decidere se presentare istanza di autorizzazione al credito di imposta oppure i motivi ostativi alla presentazione.


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